2025 年 12 月 31 日，土耳其《官方公報》發布總統令，宣布自 2026 年 1 月 2 日起對中國普通護照持有者實行免簽入境政策 —— 每 180 天內累計停留不超過 90 天，適用旅游、商務及過境場景。這一政策不僅便利了日常出行，更讓土耳其購房移民項目成為高凈值人群海外布局的 “香餑餑”。作為全球最受歡迎的護照項目之一，土耳其以 “40 萬美元購房拿身份” 的低門檻、高性價比優勢，疊加免簽、置業、身份三重紅利，正迎來黃金窗口期。

01、免簽新政背后的身份價值升級

土耳其對中國公民開放免簽，絕非單純的旅游便利化舉措，更是其 “大國護照” 價值提升的重要信號。此前，中國公民前往土耳其需提前申請簽證，流程繁瑣且耗時，而新政落地后，投資者可隨時赴土實地考察房源、對接開發商，有效規避中間環節風險，讓置業過程更透明、高效。

從更深層次看，免簽政策是土耳其國際地位與外交信譽提升的體現。對于尋求第二身份的人群而言，母國護照的免簽程度的提升，意味著土耳其護照在全球范圍內的通行便利性和國際認可度同步提高。持有土耳其護照，原本已能免簽 / 落地簽全球 110 + 國家和地區（含日本、新加坡、中國香港等熱門目的地），如今疊加中國公民赴土免簽的雙向便利，進一步強化了其 “功能性身份” 的核心優勢，成為兼顧出行自由與資產配置的優質選擇。

02、土耳其購房移民核心政策解析

土耳其購房移民項目自 2017 年推出以來，憑借穩定的政策框架和寬松的申請條件，吸引了全球大量投資者。其核心規則依據土耳其《公民法》制定，2022 年 6 月調整為 “40 萬美元購房 + 持有 3 年” 模式后，政策已穩定 4 年，無中途變政風險，對比歐洲多國頻繁漲價、關停政策的情況，確定性優勢顯著。

投資門檻與身份權益

• 投資要求

購買凈價值不低于 40 萬美元的土耳其房產（可多套房產合計），持有 3 年后可自由出售，且不影響已獲得的公民身份。房產類型涵蓋住宅、商業地產等，核心城市優質房源兼具居住與投資屬性。

• 申請條件

主申請人年滿 18 周歲，無犯罪記錄，無需提供語言、學歷、資金來源證明，也無 “移民監”（無居住要求）。可攜帶配偶及 18 周歲以下子女一同申請，實現 “一人投資，全家拿身份”。

• 審批效率

從購房到拿到護照僅需 7-10 個月，部分流程優化后甚至可縮短至 4-6 個月，支持更名需求，適合子女國際學校規劃、稅務優化等即時性需求。

與其他投資方式的對比

除購房外，土耳其投資入籍還包含 “50 萬美元銀行定存 3 年”“50 萬美元固定資本投資” 等模式，但購房模式因 “資產可視、可出租收益、3 年后可變現” 的特點，成為中國投資者的首選。數據顯示，中國買家已連續三年位居土耳其海外房產買家榜首，占比接近 18%，足見市場認可度。

03、土耳其房產市場的投資價值

選擇土耳其購房移民，不僅能獲取身份，更能享受房產市場的 “租金收益 + 資產增值” 雙重回報。經歷 “暴漲 - 調整 - 平衡” 的完整周期后，土耳其房產市場已從 “投機熱潮” 回歸理性，呈現 “租金強、房價穩” 的健康格局，為投資者提供穩定收益空間。

01、房價

核心區穩漲，價格梯度清晰

根據土耳其權威機構 REIDIN 2025 年報告，2023-2025 年全國住宅房價漲幅逐步收窄（2023 年 11.14%、2024 年回調 10.37%、2025 年名義漲幅 8.3%），但核心城市熱點板塊仍保持高增長：

• 2020-2025 年，伊斯坦布爾新機場周邊、運河區房價累計上漲 425%；

• 安卡拉核心區上漲 555%，伊茲密爾海濱區上漲 491%；

• 截至 2025 年底，全國平均房價約 1150 美元 / 平方米，伊斯坦布爾核心區達 1750 美元 / 平方米，低于北京（8400-11200 美元 / 平方米）、希臘雅典（2200-4000 美元 / 平方米），仍有較大提升空間。

02、租金

收益率領跑全球，核心城市更亮眼

土耳其央行 2025 年底發布的租金價格指數顯示，近 6 年租金漲幅始終碾壓房價，成為投資者的 “核心底氣”：

近 6 年租金累計漲幅 182%，年均復合增長率 19.4%，遠超同期 5.2% 的通脹率；

2025 年四季度全國平均租金收益率達 7.41%，核心城市表現更突出：安卡拉 8.6%、阿達納 8.87%、伊斯坦布爾 8.1%（部分學區房達 11.7%），遠超國內 2-3% 的平均水平。

此外，土耳其房屋銷售量持續增長，2025 年 1-11 月全國房屋銷售額同比增長 13.3%，伊斯坦布爾、安卡拉等核心城市銷量同比增幅超 17%，人口流入穩定，確保房產出租與轉售需求。

04、土耳其護照的 “隱形紅利”

土耳其護照的價值，遠不止 “免簽出行”，更在于其背后的 “英美跳板、教育優勢、稅務優化” 等隱形權益，成為高凈值人群規劃未來的 “多功能工具”。

英美跳板

曲線移居大國的便捷路徑

• 美國 E-2 簽證

土耳其是美國 E-2 簽證締約國，持有土耳其護照可申請這一 “小綠卡”，無需排期，只要投資美國企業（通常投入超 10 萬美元），即可攜帶家屬在美國居住、工作，子女可就讀美國公立學校，簽證可無限續簽；

• 英國永居通道

根據《安卡拉協議》，土耳其公民在英國合法居住、工作滿 5 年，可申請英國永久居留權，進一步實現入籍，為規劃歐洲生活提供更多選擇。

稅務優化

全球資產配置的 “安全港”

土耳其實行 “非全球征稅” 政策，非稅務居民（每年在土居住不滿 183 天）僅需對境內收入納稅，且無遺產稅、贈與稅。同時，土耳其與 28 個國家簽訂自由貿易協定，覆蓋 6.5 億人口市場，便于投資者拓展國際業務、優化資產布局，降低資產關聯性與風險。

05、2026 年是否值得選擇

在全球移民政策收緊的大背景下，土耳其購房移民憑借 “低門檻、穩收益、高功能” 的組合優勢，成為市場中的 “黑馬”。對于以下人群，2026 年正是布局的最佳時機：

尋求 “身份 + 資產” 雙重配置的高凈值人群；

計劃子女留學英美或國內國際學校的家庭；

頻繁跨境商務出行，需要便利護照的企業家；

希望規避單一市場風險，實現全球資產分散的投資者。

需注意的是，雖然當前政策穩定，但隨著申請量增加與歐盟監管加強，未來存在提高投資門檻、增加居住要求的可能性。建議有意向的投資者盡早啟動規劃，選擇合規中介核查房產（避免 “封閉街區” 等限制區域），確保申請流程合法高效。

2026 年，土耳其以 “免簽新政” 為契機，將 “置業、身份、出行” 三大需求深度綁定，為中國投資者提供了低門檻進入全球資產配置與大國身份規劃的通道。無論是短期租金收益，還是長期身份紅利，土耳其購房移民都值得納入考量清單。

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